01
琼姐说，几年前，她想在她们当地镇上，给儿子买个房子。
那两年，她们镇上还挺繁华的。村里人很多都在镇上买房子，也算是小家庭日子红红红火火的一种标志吧。
但是她老公，当年不愿意出钱，一分钱都不肯出。她自己也不是买不起，但是没有老公支持，就犹豫起来，后来拖着拖着，也就作罢了。
现在回头想起来，还好没买。
镇上最近这些年，优势产业衰败得很快，被别的效率更高的地方抢走了生意。几个当地知名的大厂子，全都关门了。剩一些零星的小厂勉强支撑，招一些老弱工人。
房价，可想而知。
也没有暴跌啥的。但是阴跌+丧失流动性，就够业主喝一壶的。
要是当年买了，就真的套进去了。打工几十年的积蓄啊，就套在了这房子里。
倒是现在，钱在手里，挺好，踏实。等儿子过两年大学毕业了，看在哪里工作，再慢慢选择。
琼姐讲这事儿，让我想起前些年办理一些业务，认识的一个小姐姐。
她和老公，都是北京周边三县城市的。在北京工作，回老家结的婚。
在她们老家，结婚不买房子，是要被嘲笑的。她们当年也买不起北京的房子，两家人就一定要凑钱（主要是男方出钱），在当地给他们买了婚房。
她说这房子，就过年回去办婚礼的时候，住过那么几天。后来再回老家，也不愿意去住。因为长时间没人住，要啥没啥，还得搞卫生，不如直接住父母家。
她们后来收入不低。但是没了首贷资格，首付是无法承受之重，北京的房子也买不了。心塞塞。
我们当年聊起的时候，环京的房子还在高位。这两年，众所周知的环京暴跌……不知道，小姐姐的婚房还好么。
02
我一直非常非常反对一个说法：买房，刚需随便买，随时买。
上面两个例子，是刚需吗？
都是年轻人的首套房，或者为了儿子未来结婚准备的，或者新婚小夫妻买的，当然是刚需。
但是，买的，掉坑里可能现在还没爬出来，这坑这两年还越来越深了；没买的，现在手握现金，倒是有很大选择权。
怎么解释刚需随便买、随时买？
刚需随便买，是有条件的。
个人认为，得起码具备房价在稳步上涨、普涨、有好杠杆这三个条件，缺一不可。
具备这些条件的时期，买房，确实是一代人的致富经。
一套100万的房子，你付30万首付买入，月供个小几千块，两年后房子变成了200万。减掉还银行的钱，你付出的30多万，两年变成了130万。年化100%多的回报！
普通人投资其他东西，到哪里找这样的优质资产+好杠杆？可不是应该随时无脑买买买么。
可惜的是，当下这样的条件已经不具备了。
随便去掉个条件，比如房子下跌呢？刚需首付低，所以你是加了大杠杆在买跌啊。
这是过去几年，在很多地方发生的事情。
比如燕郊的房，很多都是北京溢出的购买需求。不少人当年掏空6个钱包，首付100多万，上车燕郊小300万的房。
如今还了5年贷款，你猜他房子值多少钱，欠银行多少钱？嗯，贷款还剩100多万，房子总价也只剩100多万。
这便是上杠杆的反噬。
就算不是这样的大跌，只是微微跌，或者说只是横盘不涨，那叠加时间成本、你持有的维护成本、交易成本，你买的房，仍然是在亏钱的。
条件里的普涨为什么重要？
因为核心资产就那么些，稀缺性意味着价高者得，那也就跟大部分普通人无缘了。只有普涨，才能所有刚需一起受益。
在分化时代，确实仍然有一些房子，是一直在增值的，甚至涨幅还不小。但是大部分普通人，可能根本没有能力摸到这些房子的门槛。
就算在一线城市，分化也是非常厉害的。
你知道2000万的房子地段稀缺配套稀缺景观稀缺，是保值增值的好标的，十公里外300万的房子会横盘可能还会阴跌，可是你就是只买得起300万的房啊。
这是大部分普通人的真实难题。
有人在好行业有个好工作，冒险用非常大的杠杆去撬动非自己能力所及的房子。
未来上岸了，回头讲起来，那是有预见性，是成功人士的经验；万一哪个环节掉链子了，因为风险完全承受不了，于是市场上又多一套法拍房。
所以，刚需闭眼入的根基，现在真的已经不存在了。
03
那怎么办？
我认为，我们应当回到房子的本质，把满足居住需求的消费属性，和它可能保值增值的金融属性，完全拆开来看。
再做适合自己情况的、个性化的决策。
未来很多很多房子，真就只有个满足居住的消费属性，持有的就是负债。
比如开头提到的镇子，房子横盘，流动性又很差。这还是浙江经济发达地区的一个镇子，更不用提西北、西南这些内陆没有产业支撑的小镇了。
但是，倘若你就要在小镇或者县城生活呢？
那就当消费品一样去买房。力所能及，不要用大杠杆，甚至在满足居住需求的情况下，尽可能压缩自己不必要的欲望。
要有意识，这钱不是在投资，是在消费！
很多人说，我没有一线的房票，只有人口流出城市的房票。那不要投资实体的房子嘛！
可投资的资产那么多，好公司的股票、或者投资持有一揽子房子的reits基金、低风险的比如债券基金，等等等等。
总之，不要再有执念，觉得我买了房子，就是有产人士了；除了自住房，再多买一套，就是投资了。
还真不是。可能过十年算算，还不如存个你看不上的银行存款收益美。
一线的房子也一样，分化时代，怎么买是非常复杂的问题，刚需也没有个固定答案的。
比如你努努力，能够上个1000多万的房子，轻轻松松能买500万。那可能拉到5年10年后看，努努力够1000多万是非常正确的决定。
可能你看上的这个1000多万的房子，次新房小区环境优，在局部区域是有一定稀缺性的，流动性好价格坚挺；而500万的，是周边众多老小区之一，完全没有竞争力。
又或者你面临换房，也可以买得起1000万的还不错的房子，但是因为有贷款记录，按目前政策，几乎是不能用啥杠杆了。那是赶紧换1000万的好房子，还是住着300万的老破小呢？
很多人都说，这种换房需求，也是刚需，不用犹豫赶紧换。
我倒觉得也不一定。因为可用的杠杆非常小，那投资房子，跟你用这个钱去投资其他东西比，并没有什么突出优势。那完全可以根据个人打理钱财的能力，做更优的配置，没必要一股脑都砸进房子。
居住需求怎么办？投注分离嘛。目前，一线租房，还是很划算的。
04
总之，购房是个非常复杂的决策，每个家庭的情况也是千变万化，没有固定答案。
不要听风就是雨，觉得可以给自己打上“刚需”的标签，就拍脑袋买买买。
等要卖的时候，可能就想哭了……
作者 | 啡小沫（ID：feixiaomo6）
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