现在投资买房子合适吗？我半年前买的房子涨了8000元/㎡
|
现在投资买房子合适吗？今年2月，疫情期间，我在菲律宾马尼拉买了套房子，也是我第4套房子。如今6个多月过去了，跟大家复盘一下投资情况： 我所购入的房产叫湾区壹号，位于首都马尼拉大学城，面积21平方，开发商是菲律宾首富财团维斯塔地产，买入的单价为21000元（甜蜜区团购价），目前开发商单价29000元。 因为是菲律宾支持0首付购房，到目前为止，我只付了3.6万首期款，之后每个月供约2850元，就买下了45万的房子。 精装修公寓，参考图如下： 很多宝宝可能会问：为什么买海外的房子？为什么不买国内的房子？ 原因很简单，国内房地产红利已经很有限了。多数城市的房价都经过几轮暴涨，升值潜力有限。 此外，还有严格的限购政策，鹿鹿已经在国内买了3套房，很难再买房，更别说贷款买房。 No.1 为什么选择菲律宾马尼拉呢？ 历史告诉我们：先发展起来的国家，它走过的路，新兴国家市场正在上演。 中国楼市已经历过的事，必然有其他国家正在经历。 我们在中国错过的机遇，也可能在其他新兴国家市场遇到。判断一个城市的房地产市场是否有上涨的空间，我们可以看以下几个条件： 01 经济增长 菲律宾经济连续8年的GDP年平均增长率都超过6%。经济推动中产阶级迅速崛起，对于住宅的改善型需求，会出现井喷式爆发。 02 人口红利 马尼拉人口2400万人，与上海一样多，人口密度是上海的10倍，香港的5.9倍。人口年龄中位数24.3岁，有巨大人口红利。 高人口密度、高住房刚需，才能长期推高城市房价。 03 供不应求 马尼拉面积只有上海1/10，住宅只有上海的1/20，土地和住宅供应严重短缺。 但租售比约为8%，东南亚城市中排名第二，远高于北上广深1.5%的租售比。 04 政治、治安环境稳定 投资海外房产，最担心的还是资产的安全，政治环境、治安条件很重要。 首先，政治稳定，总统杜特尔特上台3年以来，中菲关系不断加强。 其次，治安不错，全球安全指数排名43，比泰国曼谷、越南的胡志明市还高。 最近中菲律宾大使访谈表示：相信中菲关系潜力巨大将造福两国人民，中国疫苗研发成功也会优先考虑菲律宾的需求。 综合看来，菲律宾有很大的上涨空间，目前房价处于价值洼地，投资门槛不高。 05 马尼拉房产的投资回报 菲律宾（马尼拉）的房子，与其他海外置业类似，比如：外国人不能购买带土地的房产，外国人购房比例不超过40%，以及永久产权、实际面积等等。 在投资回报上，它还有2个明显的优势： 租金回报率高 （6%-9%） 通常在6%-9%。要知道，国内一线城市仅2%，甚至更低。 近年房价涨幅稳定 马尼拉这几年房价上涨稳定，以每年8-10%速度稳步上升。 尤其这一、两年，许多外资外企进入后，拉高了住房需求，使得马尼拉的房价飙升至25-40%。 No.2 疫情对马尼拉房地产的影响？ 此次疫情，是近百年来全球经济受到的严重危机之一。 很多小伙伴担心，会不会对菲律宾的房地产造成巨大的冲击？ 01 疫情不会改变菲律宾房价上涨的趋势 我个人觉得，疫情可能短期会带来一些波动，但从长期来看，疫情不会改变菲律宾房价上涨的趋势。 从上面的分析可以看出，菲律宾房价近几年来稳定上涨，根本原因在于人口和住宅供需严重不平衡（2400万人口，只有35万套公寓住宅供给），经济高速增长（连续7年增速超6%），人均GDP的提升（城市化进程的房产红利期）。 受疫情影响，今年菲律宾的GDP增速将放缓，从预期的6-7%下调至4-5%，但相比于全球其他国家，还是相当耀眼的（中国下调至1.5%，美国直接是负数-5.9%……）。 在2020年的全球城市房价涨幅榜上，菲律宾马尼拉近1年房价涨幅22.2%，高居全球榜首！对比国内的深圳，涨幅也不过5.2%、北京4.1%、广州1.7%。 02 核心地段的房价仍有较大的升值潜力 有的小伙伴可能觉得，马尼拉就是个大乡下，房价几千块钱一平方。 但实际上，马尼拉是一个和北上广深类似的国际化大都市。 请看大屏幕，马尼拉实拍： 马尼拉核心CBD的学区房价格，几乎已经没有低于3万/平的了。核心地段中更核心的位置，如靠近香格里拉酒店，房价高达5万/平。 有人可能会说：“哇，现在房价已经这么高了，怎么买？” 10年前的北京，海淀区房价约3万/平。当时，很多人嫌贵没有买，甚至觉得房价会下跌。然而，年复一年，房价始终没有降下来，现在同一地段的房子已经7万/平了。 你还会觉得3万很高吗？NO, NO, NO，如果能再给我一次机会，我会举全家之力多买几套。 所以，在房价黄金上涨期，你是期望在3万时进入，还是等到4万，还是等到7万？ No.3 马尼拉宽松的购房政策：0首付 马尼拉房地产市场，最友好的一点是，外国人购房和贷款政策非常宽松，甚至支持0首付。这使得我们可以用极少的资金，撬动极大的杠杆进行购房。 菲律宾的公寓大部分支持0-20%的首付，在3-5年建设周期内，每月只需还贷两三千元，交房再一次性支付65-75%尾款。妥妥的“空手套白狼”。 举个例子： 你买了一套公寓售价45万，0首付，即30%（也就是13.5万）的首付可分4年支付，每月支付约2850元。 在第49个月，则需要支付所有余款，或者联系当地银行做10年期的贷款。 在实际操作中，如果涨幅不错的话，你可以选择在收楼前就以“楼花”的形式转手了。 炒楼花，也就是在交房之前，你就把房子转让给别人，这种操作你不需要支付房子的尾款，就可以赚到房子上涨的收益。 0首付的操作在中国早期是允许的，但是目前是不允许的。很多早期囤了几套甚至几十套房子的包租婆，其实都是用这种操作。 菲律宾的楼市是个天然的“炒楼花”市场，不少人会一次性买很多套，小资金撬动大杠杆。 当然，作为购房者，我们也必须考虑风险： 万一交房时没人接盘，你有没有付全款的能力？ 如果没有，你是贷款还是打算放弃之前的月供？ 如果贷款，又租不出去，这个成本你是否能承担？ No.4 我是如何购买菲律宾房产？ 那么，外国人怎么在菲律宾买房？目前有三种渠道： 1、直接向当地开发商购买，适合有投资研究实力的专业玩家，但没有价格优惠。 2、通过国内中介机构买，目前中介良莠不齐，容易被坑。 3、跟着大宗买家一起团购。跟着靠谱+有经验的购房团，一起团购最省心+省钱。因为购房团本身就是投资者，通过团购争取最大的价格折扣。 我就是选择第3种——参加购房团。这家机构叫“甜蜜区资本”。 甜蜜区资本创立于2018年，在上海、菲律宾马尼拉、英国伦敦都设有办事处。它有几个优势： 01 创始团队和投资团队专业 其创始团队由阿里巴巴、高盛等名企高管组成。 投资研究团队均来来自于伦敦商学院、多伦多大学等国际名校，拥有金融/房地产硕士及以上学历。 创始人本人投资马尼拉房产超过7年。 02 在马尼拉投资经验丰富，过往回报率高 甜蜜区资本已在菲律宾马尼拉，投资超过3.8亿美元住宅地产，是马尼拉最大的大宗买家购房团，累计团购了3000多套房子，帮助团友转售超150套，年均投资收益率高达120%！ 03 提供一条龙服务 甜蜜资本可以提供0首付购房+核心地段选房+亏损兜底+包租10年等一条龙服务，免除异国购房的后顾之忧。因为是大宗团购，价格也比直接向开发商购房要便宜一些。 No.5 结语 当然，投资都是有风险的。投资菲律宾房产也并不意味着一定暴富。 但是，对于有一定经济实力的中产阶级投资者，这不失为分散投资、全球配置的一种好方式。 做任何投资之前一定要考虑好风险和自身的承担能力。 最近甜蜜区又拿到了全球独家发售的房子，项目亮点太多只说3点： 0首付0首付0首付 13.3-19.3万折扣（差额比例高达26.6%，全市场唯一） 月供1700-2400元 作者：长颈鹿有钱途 |
