小产权房是什么意思？买小产权房有什么风险？

文|长颈鹿有钱途

一、什么是小产权房？小产权房是什么意思？

“小产权房”、“大产权房”都是一种民间俗称，大家日常叫习惯了。

1、小产权房指的是：一些开发商或者个人花极低价钱向农民买地（比如：宅基地），之后在上面所建的房产。也有部分是农民转卖的自建房产。

绝大多数情况下，小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在国土房管局备案，所以根本就没有产权。

2、大产权房指的是：国家发产权证、能交易买卖的房产。

比如：我们平时买的商品房、商业公寓等，其中70年产权、50年产权、40年产权三种。这些都是合法的城市建设用地。

有的宝宝可能问：为什么农民在农村宅基地上自建的房产是有产权的吗？

小产权房跟农民自建房是存在本质区别的。

农村正在推行土地权属认证工作，农民对自己的房子是有产权。但是，村集体以外的人建造或者购买这些房子都是没有产权的。

比如上文中，外地人来深圳打拼30年，买地建了几栋楼的林女士，这几栋楼应该就没有产权。

此外，有部分地区开设了“农村宅基地转让试点”，比如：义乌的试点地区。这种情况的小产权房交易则是为有效、合法的交易，但是必须持有有关部门的批文。

但是，市面上99%的小产权房都是没有产权、没有相关批文。我们主要讨论的也是这类没有产权的小产权房。 

二、买“小产权房”有什么风险？

因为没有产权，我们购买小产权房有很多风险和弊端，主要有4点：

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在房管局备案。也就是，我们不能拿到一个有效的房产证。

没有房产证就无法证明我们是房子的合法主人，我们的财产也不受法律保护。这是小产权房最严重的弊端，也因此引发了很多纠纷。

2、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人（即非本地农村户口的人）出售，因为没有房产证而无法完成产权过户，所以这个交易是不合法的，也不受法律保护，从而容易引起各种纠纷。

比如，小产权房的所有人（某农民）与多个买家签订房屋买卖协议，达到一房多卖的目的；

又或者，该农民也收了钱，结果房价飙升，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖出，直接撤销交易。

一旦产生这些纠纷，哪怕告到法院，购买人的利益也得不到有效保障。相关法律规定如下：

……在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。（来源：最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议）

3、不能办理贷款，必须全款购买

小产权房没有房产证、没有经过备案，无法在银行进行抵押，所以购买的时候，我们不能申请房屋贷款，只能一次性交清房款。

同样的，我们未来如果要卖掉这套房产，也只能找一个愿意全额付款、接受没有产权的“接盘侠”。 

但是，这种“接盘侠”并不好找，要转手是比较困难的。小产权房的收益也基本靠租金。 

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购房者不是房屋合法所有人，所以我们无法对抗国家的征地和拆迁。如果将来遇到拆迁，将得不到合法的补偿。

但是，小产权的合法主人（比如，拥有这个宅基地的农民）反而可以得到补偿。如果运气好遇到善良的农民，协商一致，他可能愿意补偿你一点点。

但是，更常见的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能既没了房子，又得不到补偿，也要不回购房款，鸡飞蛋打、倾家荡产。

此外，为了降低成本，很多小产权房在建造的过程中偷工减料，而职能部门也一般不会监管这些房子。

在实际使用中，很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

三、小产权房到底值不值得买？小产权房能买吗？

相比正规房产，小产权房的价格真的很便宜，只要商品房的10%-20%的价格。

购房者主要有两种人：

第一种是自住，反正拼尽全力也买不起正规商品房，那么住一天算一天。

第二种是投资客。小产权房的总价便宜，租售比非常高，靠租金10年或者10几年就可以回本。

我朋友安妮是个小富婆，10年前就在深圳买了2套农民房，花了50万，这10年来租金稳步上涨，每月共收租金4000大洋，再过几年也差不多可以收回成本了。

但是，虽然租金不错，但是转手却并不容易，因为一次性拿出全款的“接盘侠”并不多，想要获得真正的收益，安妮还需要持有好多年。 

值得注意的是，她是10年前买的房子，现在的小产权房价格也是水涨船高，并没有这么高的租售比。

第二，如果10年前有50万，贷款买下一套正规的商品房，现在也翻了10倍了，比小产权房赚得多多了，还没有风险。 

所以，我并不觉得安妮的投资是很优质的，如果我是她，我会直接买套商品房。

鹿粉们，也不要觉得小产权房的纠纷离我们很远，实际上悲剧就在身边。

10年前，我的远方亲戚小五在广州白云区花30万买了一套小产权房，装修的很不错，鹿妈还曾经去做客，之后一直折腾着要买，被我搞黄了。

之后，广州楼价大涨，小五的房子也水涨船高，可以卖130万。

他们还没来得及高兴，卖房的农民后悔了，要求小舞把房子退给他，他返还30万房款，还表示，这10年的租金就不收了。小五一家当然不同意，如今的30万在广州买个厕所都不够。

结果，农民纠集了一班人，天天去小五家闹事，断水断电，威胁恐吓，吓得他们一家老小不敢回家。

后来，小五告到法院，但是法院也迟迟不宣判。

迟迟不宣判的主要原因：

1. 从法律上讲，这个交易是无效的，老农民可以退还30万要回他的房子。

2. 判决要考虑社会影响，历史遗留的小产权房特别多，广州的楼价又高，一旦判决无效，可能会出现卖家竞相效仿，引起巨大的社会问题。

所以，法官不敢宣判，不敢开这个先例，只能一拖再拖。

小五能怎么办？房子被老农民霸占了，他们倾家荡产却有家归不得，每天东奔西走，四处上访。

这种案件在广州、深圳等一线城市特别常见。

最后结论：

通过我们的分析，小产权房的风险是极高的。作为一个追求稳当赚钱的18线包租婆，出于规避不必要风险的考虑，我个人是不会购买小产权房，我也不建议鹿粉购买小产权房。

赚钱有很多种方法，真的没必要逼得自己铤而走险。买小产权房的人，特别是买得早的人，当然可以赚到钱。

但是，违法违规的事情，现在没事不代表以后没事、别人没事不代表你就没事。买不买取决于你愿不愿意为这点利益，冒这么大的风险。

作者：长颈鹿