01
后台收到一条消息：小沫，初次购房，怎么能买到远低于市场价的房子？
我：别想了。
别说远低于市场价，就是低个5%-10%，您也得仔细实地多考察几次这房，多问几个经纪人全方位了解，看看是否有什么猫腻。
房产市场，目前仍是一个需求弹性较大的市场，即需求对价格较为敏感的市场，而供给弹性却比较小。所以国家不断出手抑制需求。
在这样一个市场，作为初次购房的新手，想吃到别人吃不到的肥肉？肥肉背后，大概率是想贪便宜的你，没看到的巨大风险，白白害苦了自己。
租房同理。
02
3套低价房
我前年换房的时候，遭遇北京新政，需要的首付暴增。看着一天一涨的房价，我也焦虑，也想买低于市场价格的房子啊。
别说，看房过程中，还真让我遇到过几次。在这里给大家复盘一下这3套“低价房”。
1. 被抵押的房子
2017年8月份的时候，一位之前咨询过，但是很久没联系的中介突然很积极地给我们推荐一套房，低于市场价格10%左右。
房主是一对六、七十岁左右的夫妇。房主和中介给出的理由是，房主的儿子在创业，公司近期周转困难，急用钱发工资，所以给出较低的价格，想赶紧卖掉。
理由好像没什么漏洞。我们去看了房，户型方正，双卧室朝南，客厅带大阳台，在我们这个预算下算是超高性价比了。我们甚至跟房主夫妇当面谈了一次，老太太老先生两口子看着也很实在，差点就成交了。
但是我和率哥还是感觉有些说不清的担心。于是多问了问。
终于在其他中介那里了解清楚真实情况：
房主夫妇儿子的公司，早几个月就资金链断裂了。于是他把老两口房子抵押出去借了高利贷，跟我们面谈那两天已经要面临房子被抵押公司收走了。如果快速成交还钱，还能剩个几万块零钱，如果成交晚两天，房子就直接被收走一毛不剩了。
而房主夫妇，此前也只知道儿子抵押了房子，而对这抵押的后果一无所知。
这样的房子其实是等不及我们走流程的，到时候会涉及方方面面的问题，可能还面临法律纠纷。
我和率哥不由感叹：好险！
我们貌似当时还去大吃了一顿庆祝逃过一劫……
2. 不算“凶宅”的“凶宅”
还有一次，是我自己逛卖房的APP，看到一套低价房，大约也是低于市场价15%的样子。且显示挂牌很久了，一直没有卖掉，看房的人也不多。
我和率哥已经对这房肯定有某些缺陷有了心理预期，所以商量了一下，直接联系中介问这房的缺陷是什么，看是不是我们能接受的。
中介很坦诚：
房主是一对老夫妻。其中一位老人独自在家的时候发生死亡，被发现的时候尸体已经腐烂了。这房还够不上“凶宅”，因为“凶宅”是要求发生非正常死亡，比如谋杀、自尽等。这位老人经鉴定应该是突然疾病自然死亡。
虽然不是“凶宅”，但是中国人还是很忌讳死亡的，何况还是尸体在很多天后才被发现的死亡。因此虽然前后下调了几次价格，仍旧没有卖掉。
我和率哥当时还认真考虑了要不要入手这套房！毕竟低于市场价15%啊，还是套学区房。我们那点预算，竟然能买学区，惊不惊喜？意不意外？
但是后来还没等我俩纠结完，这套房就下架了。据说是儿女们关于房产继承问题意见不合，于是卖房前要先去仲裁解决继承问题。
3. 户口不能迁出的房子
这套房，位于北京东三环，价格跟南三环差不多（同样品质房子，正常情况下东三环比南三环价格高出不少）。
业主是北京人，50多岁，打算卖了北京的房，到外地养老。但是他在北京也只有这一套房产，因此户口不能迁出。也就是说，买房人的户口不能迁入。
我买房，落户需求首当其冲。
所以接到中介的推荐后，我们没有考虑过这套房，也没有去实地看过。但我突然觉得户口迁入迁出问题很容易引起纠纷啊，不知道是不是好解决，所以专门网上搜了搜。
还真看到一大堆求助法律咨询的案件！
上面这位50多岁的业主真的很实在，讲明自己的条件，在价格上做让步，找到刚好没有户口迁入诉求的买家。
而更多的人，选择不提前告知。买方买了房之后，卖方拖延不办理户口迁出手续，甚至有卖了房不搬出的。本来买房是件人生喜事儿，可遇到这样的情况，等待这些买家的，是揪心的漫漫诉讼路。
好在现在很多中介的合同都迭代了。把具体的搬家日期、户口迁出日期都做了更规范的约定，还有对应很大额的违约赔偿。
违约成本变高，相信市场会越来越规范。
03
法拍房 & 凶宅
交易活跃的主流市场，房产的捡漏机会几乎没有了。于是很多人去某一细分领域，或者交易不活跃的小众市场，寻求机会。
法拍房
自从淘宝上线了法拍房，我经常喜欢上去逛。不仅价格低，而且绝大多数城市还可以通过法拍绕开限购，真是很诱惑了。
因为率哥之前是做产权交易的，曾经还差点入职某大厂的资产处置部门，我专门跟他聊过这些看上去很美的法拍房的坑。
首先，交易成本高昂。
法拍的房产，如果是遗嘱赠与，或者是企业产权，购买者可能面临高额税费。
而参与法拍交易的，通常还有竞拍公司和中介，每一环，都是几个点的费用。七七八八一加，也许十来个点就出去了。竞拍公司的收费目前没有行业标准。
有些法拍房，补缴税费后全部交易价格甚至高于市场价。
其次，清场困难。
法拍房，法院只负责拍，不负责清场。
比如你有可能面临房屋附带长期租赁合同无法入住，或者原房主拒不迁出户口而法院也没办法强制执行，或者遇到其他债权人上门打砸追债……
竞拍公司会协助清场。但是如果遇到难缠的问题，竞拍公司也会要求你追加服务费。
当然与高风险相伴的总是高收益。总有人拥有火中取栗的勇气和能力。
2018年，就有新闻爆出，一个“神秘人”在阿里拍卖平台拍下三百多套法拍房。三月后转手卖出，获利超过3亿元。
凶宅
凶宅是发生过非正常死亡的房子。
链家大数据显示，从1905年-2015年，北京共有775套凶宅。通常情况下，凶宅比同地段住宅，能便宜到30%。
关于凶宅，目前正规中介都有完备的数据库。
靠投资凶宅发家的最著名人物，要数香港的“凶宅大王”伍冠流了。
伍先生甚至还有自己的凶宅价格鄙视链：
跳楼自杀的凶宅，合理价格应该是市场价的 7 折左右：因为在与买家辩价时，可以强调死者并没有死在房间内；
他杀及含怨等非自然死亡的凶宅，价格要打 4 折至 5 折。
不过伍先生在凶宅上大赚一笔，也是好多年前的事情了。如今由于香港越来越多的投资客盯上凶宅这块肥肉，涌入凶宅交易市场，需求旺盛，目前凶宅价格也水涨船高，折扣越来越少。
香港的售房网站，会有专门介绍凶宅的页面，详细写明地址、案发日期、凶宅成因。我曾打开看过好几页凶宅成因，坠楼基本是第一大原因，其次是烧炭亡。
以上两类房产，有可能拿到不错的折扣，但是交易水太深。
如果不是有过人的胆识和判断力、过硬的关系和可靠的信息源优势，那么还是老老实实在相对透明的主流市场交易来得稳妥。
04
这么看，远低于市场价的房子，咱普通人可以断了念想了。但是稍微低于市场价的高性价比房子，努努力还是可以找到的。
比如原房主有连环合同在身着急出售，比如新房的尾盘，再比如利用区域间涨价、降价时间先后差异等。
我们2017年买的房，就是原房主有连环合同在身，着急售卖。且原房主有很多套房，一卖一买之间，资金算比较宽裕，所以就给了我们一个不错的折扣。
当时在震荡下跌市场，我们选择的地段，也是北京当时最先下跌的地段，比最高点已经跌去20%。很多片区在那个时点的跌幅只有5%，但是我又着急买房放户口。
于是我们就赌了一把，判断这个区域短期基本算跌透了，可以出手了。
后来证明我们的判断是正确的，此后6个月内，大部分房子都跌去了10%-20%左右，且稳定在这个价格区间了。
朋友去年买了一个尾盘的房子，价格也超级感人。
大多数人对尾盘的印象，都是户型差、采光差、朝向差、或者风水差。但其实，还有一些尾盘的房子，是开发商自己留下的不错户型。但是后来没有内销掉，又流回市场。
而此时，开发商该赚的钱已经赚到了，不值当再为这几套房子花钱花力气营销了，因此一般都会以较低的价格出售。多看看尾盘，也许有意外之喜。
交易获利的本质，是信息不对称。
多加经纪人多看盘，才能掌握更多更准确的信息。
我自己的买房体验是，专业度、敬业精神、人品、服务意识、谈判能力等，经纪人和经纪人之间的差别还是很大的，每个中介公司也有各自的特色或者说是文化。
而实地看盘，不仅能让你发现很多实际问题，也能让你在痛苦的取舍间，一步步逼近自己的真实需求。
对咱普通家庭来说，买房算是个非常大的决策了。稍微多花点时间还是值得的，起码比踩了坑解决后续一大堆糟心事浪费时间精力划算。
作者：作者：啡小沫，985硕士，前互联网平台联合创始人。
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