好久没写房产投资了，很多围观鹿粉纷纷点名：“鹿鹿，商铺投资你怎么看？”。辣么，今年我们就来聊聊“商铺投资是不是真的赚那么多？“”真这么好赚，开发商干嘛不自己留着？”
首先，我们必须承认：投资商铺，确实让很多人取得了丰厚的回报。运气好投资了优势商铺的话，租金收入很稳定，而且获利周期很长，所以民间有句俗话“一铺养三代”。
但是，并不是随随便便买一个商铺就能带来稳定丰厚的回报，我们做投资之前一定要仔细考察啊，朋友们！
一、商铺的基础知识，了解一下
01、商铺的使用年限
纯商铺的土地使用权期限一般是40年，商住综合的则可能是50年，具体年限在房产证上会注明。跟住宅、公寓一样，使用年限是自开发商取得该土地使用证书之日起计算。
在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
02、商铺交易的税费
跟买卖住宅一样，买卖商铺是肯定要交税的，而且比起住宅交的税要高很多。
买家支付的税费：
买家契税 = 3%成交价
交易手续费：5元/平米
印花税 = 0.05%成交价
产权登记：550元/户
卖家支付的税费：
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1、营业税及附加：税费为差额的5.56%
2、土地增值税： 税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)：
土地增值税：
1、增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
备注：土地增值税，不提供购入发票按总价3%计算。数学不好的胖友们是不是算得脑壳疼？
举个例子：
假设 1： 你买了一套一手商铺，每平方1万元、共100平方米，总价100万。用网上的商铺税费计算器计算得出的结果如下：
▲图1. 一手商铺交易税费
假设2： 你买了一套二手商铺，每平方1万元，共100平方，总价100万。卖家当时买入的价格是50万元，也就是升值了50万。 得出的税费结果如下： (交易税费真的高得吓skr人！)
卖家税费共12.8万元，买家税费3.08万元。对于卖家而言，虽然商铺升值了50万，但是扣除税费实际赚到37.2万。
有时候，卖家可能会把交易税费的成本也转嫁给买家，那么无形中提高了买家的购入成本哦。
▲图2. 二手商铺交易税费
二、商铺投资干货，看这里
我个人觉得，投资商铺比投资住宅难多了，风险也高很多。投资之前要考察、研究清楚：
01、商铺的3种类型：
根据商铺的位置，可以粗略分成3种类型：
第一种类型：
商铺位于商业中心（比如：购物中心、专业市场、批发市场等），风险指数3颗星
这类商铺的风险最高，不管中介、开发商如何吹捧，鹿粉宝宝一定要慎重再慎重。如果你口袋里的钱不多的话，基本上可以不看。
为什么说它风险最高呢？ 因为我们对此类商铺的可控性很低。
第一，购物中心的内铺。这类商铺都位于购物中心或商场内，一般开门营业完全要依赖整体的项目的运作。
如果商场大门关了，这类商铺的小门也无法开张营业；如果商场运作很差，你的商铺几乎也没有人流。
这类商铺的商业价值一般由整体项目的成功程度决定，如整体项目成功，商铺则值钱；如果项目不成功，商铺则烂手上。至于项目运怎么运作，成不成功，你对此一点话语权都没有。
第二，未进入成熟经营期的专业市场（进入成熟期的专业市场旺铺，一般P民也买不起，也很难买到）。
这类商铺在市场开业后的前几年，市场租金都非常低。一般需要经过3-5年，甚至更长时间的市场培养期后，市场才有可能旺起来，市场旺了之后的商铺才可能值钱。
否则，这类商铺的商业价值永远都会在低位整理。一旦市场失败，商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。
如果你的资金比较充足、也耗得起，也可以投资看看咯。但是，记得一楼靠近电梯楼道出入口最好！
第二种类型：
商铺位于为各种道路两侧，其中，主干道与其他普通道路又有所不同。风险指数2颗星
主干道两侧商铺风险也是相当高。很多围观群众纷纷表示：城市主干道两侧人流量大，做生意不是很适合吗？ 如果你这么想，那你就too young too naïve啦！
城市主干道主要是用了疏导人流车流的，虽然人流量大，但是大家基本都行色匆匆，很少停下来的；再加上自行车、汽车川流不息，灰尘又大，所以大部分人没有什么闲情逛两侧的商铺。
如果你仔细观察的话，主干道两侧的店铺其实更新速度非常快，动不动就能看到“旺铺转让”四个大字。这说明，生意一点都不旺啊！
当然，如果资金充裕的话，你可以考虑买主干道两侧的一整栋楼，做酒店、水疗等商业设施倒是比较合适。
如果商铺位于其他普通道路上，特别是路窄、车流较慢、两侧有停车位的，购买这种商铺的风险会小很多。因为车流慢、停车方便，大家平时上下班、路过的时候都会顺便逛逛、或者捎带点东西回家。
第三种类型：
商铺位于住宅区、学校、工厂、写字楼等周边。风险指数1颗星
这类商铺是风险最低的。不管是在成熟住宅区、学校、还是写字楼、工厂周边，都注定了这里有大量、稳定的常驻人口。只要这个地方有人居住、有人上班、上学，就必定有相关的生活需求，你的商铺就一定能租出去。
你选择的商铺位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求，那就更棒咯！当然，我说的是成熟住宅区（起码也是有潜力的住宅区），你偏偏买个“鸟不拉屎”没人入住的“鬼城”肯定不在此列。
如何判断新区附近的商铺是不是真的有人流呢？当然，不是看规划、听中介和开发商吹牛逼。
有个小诀窍，你可以看看周边500米内的情况。如果这个新小区周边的小区基本都住满了，交通也比较便利，一般情况下后期都能旺起来的；如果，方圆千米都是鸟不拉屎，那么你看得再喜欢的商铺也别买。
千万不要相信规划以后会更好。毕竟，一投就是几十上百万，如果规划落空（或者十几年后才火起来），你哭都没地方哭。
02、举个例子：
我家在深圳买了2个铺位，位置都在工厂附近，买的时候就是带租约的。虽然周边环境有点low，但是出租市场非常旺盛，前阵子换租客，没几天就租出去了。这类商铺用来做餐厅、小吃店或者便利店都是棒棒哒。现在附近都快旺成一条小吃街了。
鹿粉小草莓在东北，她买的铺位是在学校附近。她没有直接出租，而是自己开了个奶茶店，再雇2个店员，因为人流稳定（小学生嘴馋），生意也是很旺，每个月多赚份工资不成问题。
三、商铺投资回报真的那么高吗？
好了，大家都知道投资商铺有风险了，也知道该怎么规避风险了，那么最重要的问题来了- 商铺投资回报率真的那么高吗？赚那么多，人家真的舍得卖给你？
答案当然是否定的！随随便便赚一个亿的事情，开发商/中介/卖家没那么好心卖给你。
上面说到：商铺转让的税收是很高的，而且很多地区还要收高额转让费，所以商铺转手没那么容易。更主要的投资回报来自于租金收入。
那么，我们可以计算租售比来评价这个商铺的投资回报如何。
租售比 = 月租金 / 商铺的总价
根据国际上通行的标准，合理的商铺租售比应在１:250以内。也就是说，如果把商铺按现在的租金出租，在250个月（大概20年）内能收回房款，这个商铺就属于较优质的投资了。
如果商铺能在20年（240个月）内回本，那就是笋盘了，我们必须果断拿下。
但是，楼价飞涨、商业地产价格也是水涨船高，一般商铺都需要300个月甚至更长的时间才能回本。值得注意的是，租金多少，不是卖家说了算，也不是中介说了算。
有个小秘诀，你可以找个时间走访一下周边的商铺，跟店家聊聊天、套套话，假装自己也想在附近做点小生意，想了解一下租金情况。多问几家，一般都可以问出来。
结语：
看完今天商铺小科普，大家应该都知道商铺投资更不简单。Anyway，投资有风险，下单需谨慎！今天的瞎逼逼就到这里！下期，再跟大家哔哔一下“商铺包租陷阱”。
作者：长颈鹿有钱途
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